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부자시크릿연구소 신문

"퇴직금 털어 상가 샀는데 노후 망쳤다…임차인 1년째 못구해"


나에게 맞는 투자는 무엇일까요?

아직 투자에 대한 필요성을 못 느끼신다면
긴 인생의 미래설계를 다시 하얀 종이를 펼쳐놓고 적어볼까요.

1. 내가 일할 수 있는 나이 : 몇 세
2. 남편이 일할 수 있는 나이 : 몇 세
3. 자녀들이 대학을 가거나 결혼을 할 때 큰 돈이 들어가는 나이 : 몇 세 정도
4. 갑자기 남편이 건강상의 이유나 다른 상황으로 일하지 못하게 되었을 때 대처할 수 있는 현금자산 : 정확히 얼마 보유.
5. 은퇴나이 55세로 볼 때 56세부터 100세까지 생활비로 쓸 수 있는 현금자산 보유액 : 정확히 얼마.
6. 남편과 내가 버는 돈으로 생활비 제외하고 매달 얼마씩 저축을 할 수 있는지 적어보고, 그 돈을 10년 모았을 때 or 20년 꼬박 모았을 때 : 정확히 얼마.


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적어보니?
1> 매달 버는 돈만으로는 들어오는 동시에 스쳐지나가고, 수중에 보관되는 돈은 없다.
2> 생활은 계속 되겠지만 갑자기 어떤 상황이 일어나거나 은퇴 후에는 쓸 현금자산이 없다 - 그러면? 60세에 종이박스를 주우러 다닐 수는 없잖아요? ㅜㅡ
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그렇다면 어떻게 현명하게 미래를 설계하고, 준비를 해야 하면 적어도 내가 살면서 앞으로 다가올 미래가 걱정되지 않고, 내 계획대로 쓰면서 살 수 있을까요?

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?
살면서 퀘스천 마크 크게 하나씩 그리며 살아야 합니다.
이런 것 떠올리며 살지 않으면 그냥 되는 대로 사는 인생인 것입니다.
내가 계획하고 계획한 대로 살면 온전한 나의 인생이지만
계획없이 상황 되는 대로 살면 항상 탓을 하게 됩니다.
투자가 나쁜 것이 아닙니다.
정확한 정보로 남들보다 지혜롭게 돈을 불리는 것이 왜 나쁜 것입니까?
그건 미래를 준비하지 않는 사람들이 본인이 하지 않으면서 그걸 합리화하기 위해 많이들 하는 말입니다.
준비되지 않은 현재는, 준비하며 하루하루를 보낸 사람과 미래가 다릅니다.
내가 한 달에 200만원을 번다면 생활비로 다 쓰고, 매달 남는 돈이 거의 없습니다. 
일반적인 가정경제가 거의 그럴 거예요.

그렇다면 일례를 들어 - 한 달에 200만원을 버는데 매달 20만원의 대출이자가 나가고, 그것만큼 생활비는 줄여서 씁니다.

그리고 5년 뒤, 6년 뒤-  그렇게 내가 매달 20만원의 대출이자를 내며 조금 빠듯하게 생활한 후에 4천만원을 들여 매입한 내 땅등기가 2억이 되어 내 재산이 되어 있다면 어떨까요?
과연 대출을 받으면서까지 왜 투자를 해야 하나요? 라는 질문에 답이 될 거예요.
이건 제 40대 고객의 투자사례인데요...
처음에 이 분이 그랬어요.
대출을 받으면서까지 투자를 권유받은 적이 처음이라 당황스럽다고.
재테크의 필요성을 못 느끼고 생활을 하니, 다들 그런 반응이 당연합니다.
하지만 돈이 일을 하게 해야지, 사람이 우직하게 월급만 받아서 모은다고 모아지는 게 돈이 아닙니다.
내가 대출을 받을 수 있는 상황도 곧 힘이고 능력입니다.
투자를 할 만한 목돈이 보통은 없어요.
하지만 은행도움을 받아 집은 다 사고 깔고 앉아있죠. = 움직이지 않는 돈.
내가 실거주를 하는 한 집은 내 미래설계에 아무 도움이 되지 않습니다.
은행도움을 받아 어차피 나가는 생활비를 미래를 사는 돈으로 매달 바꾸며 저축하는 것입니다.

땅은 거짓말하지 않죠.
다만 어떤 땅이냐에 따라 수익이 빨리 실현되느냐 한참 실현되느냐의 차이입니다.
정확한 개발정보와 믿음과 신뢰가 있는 부동산에서 투자를 하시면 미래의 나는 분명 달라져 있습니다!

부동산의 기본은 땅입니다. 상가투자는 아래 기사를 보시면 아시겠지만 공실도 계속 신경쓰셔야 하고, 초기투자금을 회수하고, 그 이상으로 불려지기까지는 오랜 기간이 걸리고 계속 신경을 쓰고 관리를 해야 합니다.

정확한 정보로 투자를 하고, 조금 시간이 걸리겠지만 기다리면 내 돈이 일하여 불려지는 등기가 나오는 좋은 투자를 놓치면,

당신은 바보! ^ ^


미래를 도와드릴게요!

대한부동산 박선아 실장
010-2421-3365
카톡ID : 1cmstar



신도시 개발 이대론 안된다 
 '텅 빈 상가' 몸살 

상가 대규모 공실 원인은 
주거용지보다 수익성 높아 
인구·구매력 안따지고 과다공급 
1층마저 못채운 곳 부지기수 

상가는 '임차인이 甲'
高분양가→高임대료에 발목
동탄·위례·세종 핵심상권 '텅텅'
광교에선 상가 경매 33% 급증

< 썰렁한 세종시 상가 > 3일 세종시 나성동의 한 상가에 임차인을 모집하는 안내문이 붙어 있다. 1년 이상 장기 공실인 상가가 속출하자 일부 상가 소유주가 임대료를 절반 수준으로 내리거나 렌트프리(무상임대) 조건을 내세우며 임차인을 구하고 있다. /연합뉴스

대전에 사는 정형길 씨(55)는 세종시 1-1생활권의 한 1층 상가(전용면적 55㎡)를 2016년 6억5000만원에 분양받았다. 작년 6월 완공됐지만 아직 임차인을 구하지 못했다. 분양대금의 절반 정도를 은행 대출로 조달한 터라 그의 속은 까맣게 타들어가고 있다. 매달 100만원이 넘는 이자와 20만원의 관리비를 꼬박꼬박 내고 있다. 정씨는 “은퇴 후 생활비를 마련하기 위해 허리띠를 졸라매며 모은 돈을 모두 쏟아부었다”며 “노후 대비를 하기는커녕 노후를 망치게 생겼다”고 목소리를 높였다. 



◆임차인 찾기 ‘하늘의 별따기’ 

위례신도시에선 교통망 구축 지연이 상가 공실 문제를 키우고 있다. 신도시 중심부를 가로지르는 트램 노선 주변 상가들은 최고 3.3㎡당 1억원(전용면적 기준)에 분양됐다. 그러나 10년째 트램이 착공하지 않아 대규모 공실 상태가 이어지고 있다. 공실이 장기화하자 재계약 월세를 크게 낮추는 사례도 속출하고 있다. 2016년 초 입주한 ‘송파와이즈더샵’ 전용 42~46㎡ 점포 소유주는 최근 임차인과 재계약을 하며 임대료를 기존 월 370만원에서 270만원으로 내렸다.

전국에서 상가 공실률이 가장 높은 세종시에선 임차인 모집 안내문이 창문에 붙어 있는 상가가 그렇지 않은 상가보다 더 많다. 2016년 10월 완공된 세종시 어진동에 있는 A상가는 상가 대부분이 텅 빈 채로 남아 있다. 지상 6층, 277실(연면적 6만6442㎡) 규모지만 1층조차 영업 중인 점포가 3~4곳에 그친다.

이런 상황이 알려지면서 화성 동탄2신도시, 남양주 다산신도시 등에서 작년 하반기부터 분양한 상가들은 대규모 미분양에 시달리고 있다. 한 상가 전문가는 “신도시 상가 공실 문제가 언론을 통해 알려지면서 투자자들이 작년 하반기부터 신중해졌다”며 “그 결과 뒤늦게 분양에 나선 상가들이 대규모 미분양 사태를 맞았다”고 전했다.




◆상업용지 축소 외면

신도시에서 상가 공실 문제가 심각한 것은 상업용지가 수요보다 과도하게 공급됐기 때문이다. 2기 신도시 전체 계획면적 대비 일반상업용지 비율은 판교 1.5%를 비롯해 광교 1.41%, 위례 1.7%, 김포 한강 1.8% 등이다. 표면적으로는 1기 신도시인 분당(4.7%) 일산(2.8%) 등보다 절반 이하로 줄어들었다. 하지만 계획 수용인구 1인당 상업용지 면적(㎡/명)은 그대로다. 예를 들어 판교는 1.51㎡, 일산이 1.61㎡다. 게다가 상업용지 외에 지식산업센터 주상복합 단독주택 등에도 점포가 배치되면서 입주민이 체감하는 상가 면적은 오히려 늘어났다는 지적이다. 

우 두레비즈니스 대표는 “주거용지 판매에서 수익을 올리기 어려운 LH(한국토지주택공사) 등 시행사들이 수익성을 높
이기 위해 상가용지 공급을 늘리는 건 공공연한 비밀”이라고 말했다. 


상황이 이렇다 보니 상업시설이 신도시 주민 구매력 대비 턱없이 많다. 부동산개발업체 네오밸류에 따르면 위례신도시에서 2017년까지 준공한 23개 상업시설의 전용면적은 45만2201㎡다. 이들 점포가 연 5% 수익률을 올리려면 1조5955억원의 매출이 발생해야 한다. 하지만 위례신도시 거주민 2만8198가구(2017년 말 기준)의 구매력은 연 4568억원 수준에 불과하다. 네오밸류 관계자는 “구매력이 1조1300억원 이상 부족한 상황에서 상가 활성화를 기대하기는 어렵다”고 설명했다. 



◆“업무용지 늘려 베드타운 막아야” 

전문가들은 전자상거래가 활성화되고 있다는 점을 감안해 상업용지 비율을 줄여야 한다고 조언했다. 또 상가용지 비중을 낮추고 업무용지 비중을 높이는 도시계획이 필요하다고 제언했다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “베드타운 신도시의 상가엔 입점할 수 있는 업종이 한정돼 있다”며 “신도시를 업무시설까지 갖춘 자족도시로 설계해야 한다”고 말했다. 상가를 신도시 입주 초기부터 활성화하기 위해선 용지공급 가격을 시기에 따라 차등 적용할 필요가 있다는 의견도 나왔다. 김승배 피데스개발 대표는 “신도시 입주 초기에는 상가용지를 저렴하게 공급해 주민 불편을 없애고, 어느 정도 기반시설이 갖춰져 가치가 올라간 다음에 비싸게 공급하는 것이 바람직하다”고 말했다.

서기열/민경진 기자 philos@hankyung.com


+출처 : http://news.hankyung.com/article/2018100389591



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